전세사기 피하는 방법, 전세계약 체크리스트 ( + 국토교통부 )

 

전세보증금 안전하게 지키는 방법

 

 

최근 뉴스에서 전세 임차인이 전세사기로 인해 전세보증금을 못 받는 사례가 있다고 합니다.  

과도한 빌라 소유로 인해 종합부동산세 체납 후 갑자기 사망한 임대인의 사례를 보더라도 세금 체납이 전세 보증금보다 선순위라고 하니 전세 임차인들은 애만 태우는 현실이라고 합니다. 

 

국토교통부에서 깡통전세를 피해서 안전하게 전세보증금을 지키는 내용으로 안내하고 있어 정리했습니다. 

 

 

 

* 살펴볼 내용

① 전세 사기 유형 확인
② 전세 계약 체크리스트
③ 전세 계약 전 점검사항

④ 전세 계약 후 점검사항

 

전세 사기 유형 확인        

'지피지기면 백전백승' 이라는 한자성어는 적을 알고 나를 알면 백번 싸워 이긴다는 말이 있습니다.  전세사기 유형에 대해서 확인해 보겠습니다. 

 

[사례 1] : 임차인은 얼마전 전세계약 기간이 종료되었으나 임대인이 새로운 임차인을 구하기 전까지 전세보증금을 돌려주지 못한다고 통보

 

[사례 2] : 임차인은 등기부등본상 선수위 채권이 없는 주택을 확인하고 전세계약을 했으나, 해당 부동산에 직접 부과된 세금으로 인해 전세보증금 중 일부를 회수하기 어려운 상황

 

 

 

전세 계약 체크리스트       

전세사기 피하기 위해 전세 계약할 때 필요한 체크리스트를 전세 계약 전과 전세 계약 후로 나눠서 안내드리겠습니다.

 

전세사기 피하는 전세계약 체크리스트

 

 

전세 계약 전 점검사항       

1. 적정 매매가와 전세 시세 확인 방법

• 부동산 테크(www.rtech.or.kr)
• 국토교통부 실거래 공개시스템(http://rt.molit.go.kr) 
• 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인 (임차인, 임대인 기준으로 확인)

 

2. 주택임대차표준 계약서 사용

• 대항력, 우수변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방하기 위해 필요
• 꼭 공인중개사에게 표준계약서를 사용하도록 요청

 

3. 근저당권, 전세권 등 선수위 채권 확인해서 부채규모 확인

• 전세보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 규모를 가늠하기 때문에 필수 확인
• 등기소, 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인 필수

• 미납세금이 있을 경우 임차인의 보증금보다 우선 변제가 될 가능성이 높으므로 전세 피해 발생 시 임차인은 돌려받을 금액을 확인할 수 있어 확인이 필수
• 임대인 동의하에 납세증명서를 발급받아 체납여부를 확인 

 

5. 선순위 보증금 확인

• 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하게 되어 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세보증금 피해를 겪게 되면 돌려받을 수 있는 금액을 확인해야 돼서 확인이 필수
• 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문 확정일자 부여 현황 발급 확인

 

6. 무허가 · 불법 건축물 여부 확인

• 무허가 · 불법 건축물은 [주택임대차보호법] 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려울 가능성 있어 확인
• 건축행정시스템 세움터(cloud.eais.go.kr)에서 건축물대장 열람

 

7. 임대인(대리인) 신분 확인

• 임대인 혹은 위임받은 대리인과 직접 계약을 체결해야 전세사기를 예방
• 등기부등본 및 신분증으로 집주인이 맞는지 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금 입금 시 임대인(대리인) 명의 계좌인지 확인 필요

 

 

 

8. 공인중개사 정상 영업 여부 확인

• 미등록 및 업무정지 중개업소에서 계약했을 겨우 중개사고가 발생하면 보상이 어려우니 확인 필수
• 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr), 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)

 

 

전세 계약 후 점검사항     

1. 임대차 신고

• 계약 체결 후 30일 이내 계약내용을 신고해야 되며 법적 의무
• 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리
• 온라인 신고(rtms.molit.go.kr), 임대차계약서 지참 관할 주민센터 방문 신고

 

2. 전입신고

• 전입 후 14일 이내 전입신고해야 하는 법적의무이며, 전입신고 다음날에 대항력 발생
• 관할 주민센터 방문, 정부24 온라인으로 신고 가능

 

3. 전세보증금 반환보증 가입

• 전세 가격 하락 등 임차인이 집주인을 통해 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해주는 제도 
• 수도권 보증금 최대 7억원, 비수도권 최대 5억까지 보증보험 가입 가능
• 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입

 

 

 

백몇 채, 천몇 채의 집을 소유하던 사람들이 갑자기 잠적하거나 배째라는 식으로 우리의 소중한 재산을 돌려주지 않는다면 세상이 무너지는 상황이 될 거라 생각됩니다. 
전세를 계획하고 계시다면 위에 내용을 하나씩 체크해서 소중한 재산을 지켜야겠습니다. 

다음내용으로 전세보증금 보증보험 가입하는 내용으로 확인하겠습니다. 

 

 

 

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